Milano, 24 ottobre 2006

 

 

CIRCOLARE SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE

IMMOBILI STRUMENTALI[1]

Con il Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate del 14 settembre 2006, in attuazione a quanto previsto dal D.L. 223/2006, convertito con modifiche dalla legge 248/2006 (art.35, comma10 quinquies), sono state stabilite le modalità e i termini per effettuare la registrazione dei contratti di locazione e affitto in corso al 4 luglio 2006 ed assoggettati ad IVA sino a tale data, nonché per provvedere al pagamento dell’imposta di registro dell’1% in virtù della nuova disciplina introdotta dalla citata legge 248/2006.

 

Sono interessati i seguenti contratti in corso di esecuzione alla data del 4 luglio 2006:

·          locazioni aventi ad oggetto abitazioni costruite per la vendita (assoggettate ad IVA sino al 3 luglio 2006 ed ora esenti, con applicazione dell`imposta di registro al 2%);

·          locazioni di fabbricati strumentali per natura poste in essere dalle imprese (per le quali si può optare per l’imponibilità IVA, con applicazione, in ogni caso, dell’imposta di registro al 1%).

 

Infatti, si ricorda che l’art. 35 ha stabilito che, a decorrere dal 4 luglio 2006, le locazioni di immobili a destinazione abitativa da chiunque effettuate sono esenti da IVA e sono da assoggettare ad imposta di registro 1%, mentre quelle di fabbricati strumentali per natura restano imponibili IVA solamente se sono effettuate nei confronti di soggetti passivi che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che comportano una percentuale di detrazione non superiore al 25% oppure nei confronti di locatari che non agiscono in veste di soggetti passivi dell’IVA, oppure se il locatore, nell’atto di affitto, esercita l’opzione per l’imponibilità IVA.

 

Locatore	Locatario	Regime IVA	Registro	Deroga
Soggetto passivo IVA	Soggetto passivo NON IVA	Imponibile IVA	1% annuale con obbligo di registrazione
	Soggetto passivo IVA con prorata detraibilità inferiore 25% (1)	Imponibile IVA	1% annuale con obbligo di registrazione
	Soggetto passivo IVA diverso da sopra	Esente IVA	1% annuale con obbligo di registrazione	Se il locatore esplicita in contratto di non trovarsi nelle casistiche di cui al punto (1) e di optare per il regime IVA, il canone diventa imponibile IVA
Soggetto passivo NON IVA	Ogni soggetto	Escluso da IVA	1% annuale con obbligo di registrazione

Registrazione del contratto

Nelle ipotesi di cui sopra è prevista obbligatoriamente, a prescindere dal numero di immobili posseduti dall’impresa locatrice, la registrazione telematica dei dati del contratto, con le modalità già previste dal Decreto dirigenziale 31 luglio 1998 e successive modifiche, ossia:

·          direttamente tramite Entratel o Internet (con i requisiti posseduti dai medesimi utenti per la trasmissione telematica delle proprie dichiarazioni dei redditi, Irap, Iva e quelle relative ai sostituti d`imposta);

·          tramite intermediari abilitati (elencati dall`art.15, comma 1, del Decreto dirigenziale 31 luglio 1998, ossia dottori commercialisti, ragionieri commercialisti, Caf, agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori, etc.).

La trasmissione telematica deve avere ad oggetto i soli dati del contratto, senza l’allegazione del testo dello stesso.

A tal fine, i dati relativi ai contratti di locazione sono stati integrati per tenere conto delle nuove disposizioni previste dalla legge 248/2006. In particolare, il dato relativo all’ Oggetto della locazione (Allegato tecnico bis al Decreto 31 luglio 1998) è stato integrato con i seguenti codici:

 

Codice	Oggetto della locazione	Aliquota da applicare
04	Leasing di immobili abitativi	2%
05	Leasing di immobili strumentali	1%
06	Leasing di immobili strumentali con esercizio dell`opzione per l`assoggettamento all`IVA	1%
07	Leasing di altro tipo	In base alla normativa vigente
08	Locazione di fabbricati abitativi effettuata da costruttori	2%
09	Locazioni di immobili strumentali	1%
10	Locazione di immobili strumentali con esercizio dell`opzione per l`assoggettamento all`IVA	1%

 

Sono esclusi dall’obbligo di registrazione telematica dei contratti i soli locatari (conduttori) che siano persone fisiche non esercenti attività di impresa, arti o professioni. Questi ultimi, quindi, possono procedere alla registrazione del contratto nei modi ordinari stabiliti dal D.P.R. 131/1986 (registrazione presso un ufficio locale dell`Agenzia delle Entrate, con pagamento della relativa imposta tramite F23).

 

Opzione per l'imponibilità

Secondo le regole generali dell'imposta di registro il locatore e il conduttore sono obbligati in solido alla registrazione e al pagamento dell'imposta, ma sarà il locatore a doversi attivare se intende esercitare l'opzione per continuare ad assoggettare a Iva le locazioni di immobili strumentali per natura ed evitare così la parziale indetraibilità dell'imposta assolta sugli acquisti.

L'opzione si esercita indicando nella "Tabella" A contenuta nel paragrafo «Oggetto della locazione» il codice 10 «Locazione di immobili strumentali con esercizio dell'opzione per l'assoggettamento all'Iva».

Si ricorda, inoltre, che in base all'articolo 35, comma 10-quinquies del Dl 223/2006 è possibile esercitare l'opzione per l'applicazione del regime Iva sulle locazioni, fatta eccezione nell'ipotesi in cui il locatario sia un soggetto che effettua operazioni esenti in misura almeno pari al 75% del proprio volume d'affari ovvero che sia un soggetto escluso dal campo Iva.

 

Determinazione e versamento dell’Imposta di Registro

L’imposta di registro è dovuta assumendo, quale base imponibile, il corrispettivo pattuito per l’intera residua durata del contratto, calcolata a decorrere dal 4 luglio 2006, e deve essere versata tramite F24 telematico, con le seguenti modalità tra loro alternative:

·          annualmente, sull’ammontare del corrispettivo relativo a ciascuna annualità che abbia scadenza successiva al 4 luglio 2006;

·          in un`unica soluzione, sull’importo complessivo dei canoni relativi all’intera durata residua del contratto calcolata a partire dal 4 luglio 2006.

In questo caso, la riduzione dell’imposta, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità (art.5, nota I, della Tariffa allegata al D.P.R.131/1986), spetta a condizione che il contratto abbia durata complessiva superiore a 2 anni e durata residua (calcolata a partire dal 4 luglio 2006) superiore a 12 mesi.

Inoltre, nell’ipotesi in cui nel contratto sia stabilito un corrispettivo solo in parte determinato, l’imposta dovuta in relazione all’ammontare già determinato va versata con le modalità di cui sopra, mentre la restante parte deve essere versata entro venti giorni dalla definitiva determinazione della stessa, sempre per via telematica.

 

Termini per l’esecuzione degli adempimenti

Il Provvedimento ministeriale stabilisce che gli adempimenti connessi alla registrazione dei contratti ed al versamento della relativa imposta devono essere effettuati nel periodo compreso tra il 1° novembre 2006 ed il 30 novembre 2006.

L`omissione degli adempimenti comporta l’applicazione della sanzione amministrativa prevista dall’art.69 del D.P.R. 131/1986, che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

 

 

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L’elaborazione dei testi, anche se curata e revisionata, non può comportare specifiche responsabilità per eventuali errori o inesattezze, e non può essere considerata consulenza specifica.

 

A cura di:

 

 

Dott. Elisabetta De Lorenzi                                          Dott. Alberto Bonfiglio